قدرالسهم، مفهومی کلیدی در حوزه املاک و آپارتمان‌نشینی است که به سهم هر مالک از قسمت‌های مشترک یک ساختمان، به‌ویژه زمین (عرصه) آن، اشاره دارد. این مفهوم، اگرچه در لغت‌نامه‌ها و اصطلاحات حقوقی تعریف مستقلی ندارد، اما در عرف و قانون تملک آپارتمان‌ها کاربرد فراوانی پیدا کرده است. محمدرضا ممتازیان، کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان، در مقاله‌ای به بررسی ابعاد مختلف قدرالسهم، روش‌های محاسبه و چالش‌های آن در املاک تجمیعی و آپارتمان‌ها پرداخته است.
قدرالسهم چیست و چرا اهمیت دارد؟
با گسترش آپارتمان‌سازی، مالکان بخش‌های اختصاصی یک ساختمان، در قسمت‌های مشترک نیز مالکیت دارند. محاسبه قدرالسهم از اهمیت بالایی برخوردار است و در موارد متعددی از جمله تعیین سهم شارژ ماهیانه، هزینه‌های تعمیرات و تغییرات در مشاعات، تجمیع املاک، مشارکت در ساخت یا فروش قدرالسهم کاربرد دارد. نزدیک‌ترین مفهوم عرفی قدرالسهم، شراکت مالی چند نفر و میزان سهم هر فرد در مال مشترک است که در قانون تملک آپارتمان‌ها نیز با واژگانی مانند «سهم‌العرصه» به آن اشاره شده است.
قانون‌گذار با هدف مدیریت آپارتمان‌ها، قانون تملک آپارتمان‌ها را در سال ۱۳۴۳ تصویب کرد. این قانون، ساختمان را به دو بخش اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند. هر قسمتی که به‌صورت اختصاصی تشخیص داده نشود یا در سند مالکیت قید نگردد، مشترک محسوب می‌شود.
قسمت‌های مشترک (مشاعات) ساختمان
بر اساس ماده چهار آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک (مشاعات) شامل موارد زیر هستند:
- زمین زیربنا، چه متصل به بنا باشد و چه ساختمان روی پایه‌هایی بر آن قرار گرفته باشد.
- تأسیسات مشترک مانند انبار عمومی، آسانسور، سپتیک تانک، اتاق سرایداری و چاه‌ها.
- اسکلت ساختمان، راهروها، پله‌ها، پاگرد و خرپشته.
- بام.
- نمای خارجی و محوطه ساختمان و باغچه.
این موارد بیشتر از حیث نگهداری و هزینه‌های مربوط به آن‌ها مورد توجه قانون‌گذار بوده‌اند.
قدرالسهم در املاک وقفی
در املاکی که عرصه آن‌ها وقفی است و با هدف آپارتمان‌سازی مورد استفاده قرار می‌گیرند، مالکان صرفاً بر اعیان (بنا) مالکیت دارند. در این حالت، قدرالسهم به معنای سهم‌الشرکه از منافع تلقی می‌شود. با این حال، تفاوت چندانی در نحوه محاسبه قدرالسهم در املاک وقفی و غیروقفی وجود ندارد، مشروط بر اینکه اجازه متولی وقف برای هرگونه تصمیم‌گیری در خصوص عرصه ملک (مانند فروش یا مشارکت در ساخت) بر اساس وقف‌نامه اخذ شود.
روش‌های محاسبه قدرالسهم
محاسبه قدرالسهم به دو روش اصلی انجام می‌شود:
۱. بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها
این روش زمانی کاربرد دارد که واحدهای ساخته شده بر روی عرصه، از نظر مساحت شرایط یکسانی داشته باشند و مالکین اعتراضی نداشته باشند. فرمول محاسبه به شرح زیر است:
قدرالسهم از عرصه = (مساحت عرصه) × (زیربنای مفید هر واحد / کل زیربنای مفید)
برای مثال، اگر مساحت عرصه ۲۰۰ متر مربع و دو واحد با مساحت اعیانی مساوی ۵۰ متر مربع وجود داشته باشد، قدرالسهم هر واحد از عرصه ۱۰۰ متر مربع خواهد بود.
چالش‌های پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم
در گذشته، روابط اجتماعی متفاوت بود و قوانین نیز بر اساس آن تدوین شده بودند. اما با گسترش آپارتمان‌نشینی و تغییر فرهنگ، منافع شخصی اهمیت بیشتری پیدا کرده است. این موضوع زمانی حاد می‌شود که قانون‌گذار در برخی موارد، موضوع را به عرف و عادت ارجاع می‌دهد.
بر اساس ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده‌اند یا در سند مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده‌اند، مشترک محسوب می‌شوند، مگر اینکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
این ماده در ارزیابی قدرالسهم پارکینگ و انباری که جزو فضاهای اختصاصی محسوب می‌شوند، نقش مهمی دارد. فضایی که دسترسی اختصاصی دارد و فقط یک یا چند مالک خاص می‌توانند از آن استفاده کنند، عرفاً جزو همان املاک به شمار می‌آید. با توجه به مسکوت ماندن این موضوع در قانون، نظر نگارنده مقاله این است که قدرالسهم باید بر اساس متراژ اختصاصی قید شده در سند مالکیت تعیین شود.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز در تاریخ ۱۳۷۹/۱۱/۰۸ (شماره نظریه: ۳۰۶۲/۹۷/۷) تأکید کرده است: «چنانچه پارکینگ یا انباری به عنوان حصه اختصاصی مالک آپارتمان باشد و در سند به اختصاصی بودن آن تصریح شده باشد، موضوع مشمول مقررات ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ با الحاقات و اصلاحات بعدی در احتساب قدرالسهم مالکین از زمین (عرصه) می‌باشد. بدیهی است صرف استفاده اختصاصی از قسمت‌هایی که در سند به عنوان حصه اختصاصی قید نشده است، موجب شمول حکم ماده ۱۰ یاد شده بر آن نمی‌شود.»
۲. بر اساس عرف و ارزش‌گذاری
در این روش، ارزش ریالی واحدهای مورد نظر بر اساس متراژ، کاربری، امکانات، دسترسی، نورگیری، مرغوبیت و سایر عوامل مؤثر توسط کارشناسان ارزیابی و برآورد قیمت می‌شود. سپس قدرالسهم با استفاده از فرمول زیر محاسبه می‌گردد:
قدرالسهم از عرصه = (متراژ کل زمین) × (ارزش واحد / ارزش کل واحدها)
این روش عمدتاً در تعیین قدرالسهم ساختمان‌هایی با کاربری مختلط کاربرد دارد که در زمان تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها مورد توجه قانون‌گذار قرار نگرفته بود. همچنین، برای واحدهای همکف ساختمان‌های جنوبی که دارای حیاط اختصاصی هستند (که در سند تفکیکی به صورت حق دسترسی تعریف می‌شود)، پیشنهاد می‌شود که فرمول شماره ۲ (با احتساب امتیاز مالی) در تعیین قدرالسهم لحاظ گردد.
محاسبه قدرالسهم در املاک تجمیعی
یکی از اساسی‌ترین کاربردهای محاسبه قدرالسهم، در تجمیع دو یا چند پلاک برای ساخت‌وساز است. در این موارد، اگر مرغوبیت و تراکم هر زمین متفاوت باشد، محاسبه قدرالسهم پیچیده‌تر می‌شود و در بحث مشارکت در ساخت، تأثیر بسزایی در میزان قدرالسهم هر یک از مالکین خواهد داشت.
به عنوان مثال، فرض کنید سه پلاک با ضوابط ساخت متفاوت (مثلاً پلاک‌های ۱ و ۲ چهار طبقه مسکونی و پلاک ۳ پنج طبقه مسکونی) در صورت تجمیع، امکان ساخت یک طبقه تشویقی (شش طبقه) را از شهرداری دریافت کنند. در این حالت، روش‌های محاسبه بر اساس ارزش‌گذاری یا نسبت‌گیری متراژ به تنهایی عادلانه به نظر نمی‌رسد. قدرالسهم باید به گونه‌ای محاسبه شود که اثر یک طبقه مازاد به نسبت سطح بین پلاک‌ها تقسیم گردد و قدرالسهم هر ملک بر اساس میزان ارزش تراکمی که می‌تواند به تنهایی ایجاد کند، به اضافه درصدی از ارزش مشترکی که از تجمیع حاصل می‌شود، محاسبه شود.
در یک مثال فرضی، اگر پلاک‌های I، II و III هر کدام به تنهایی به ترتیب ۱۷۹۰، ۱۱۹۶ و ۱۰۰۰ متر مربع زیربنا امکان ساخت داشته باشند و در صورت تجمیع، مجموعاً ۴۷۲۶ متر مربع زیربنا اختصاص یابد، ارزش افزوده مشترک ناشی از تجمیع ۷۴۰ متر مربع خواهد بود (۴۷۲۶ – ۱۷۹۰ – ۱۱۹۶ – ۱۰۰۰). این ۷۴۰ متر مربع زیربنای اضافی، متناسب با ارزش اولیه ملک و زیربنایی که قبل از تجمیع استحقاق اخذ مجوز ساخت داشته‌اند، بین پلاک‌ها تقسیم می‌شود. برای مثال، پلاک‌های مذکور به ترتیب ۴۴.۳% (۳۰۰ متر مربع)، ۳۰.۳% (۲۴۰ متر مربع) و ۲۵.۴% (۲۰۰ متر مربع) از این ارزش افزوده سهم می‌برند.
کارشناسان می‌توانند با توجه به موقعیت ملک و دید کارشناسی متفاوت، پارامترها، ضرایب یا روش‌های دیگری را در توزیع این ارزش افزوده مورد توجه قرار دهند.
نتیجه‌گیری
مفهوم قدرالسهم، با وجود عدم تعریف مستقل حقوقی، نقش حیاتی در مدیریت و ارزش‌گذاری املاک آپارتمانی و تجمیعی ایفا می‌کند. روش‌های محاسبه آن، چه بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها و چه بر اساس عرف و ارزش‌گذاری، باید با دقت و با در نظر گرفتن تمامی عوامل مؤثر، از جمله کاربری، متراژ، امکانات و حتی ارزش افزوده ناشی از تجمیع، انجام شود. این امر نیازمند تخصص کارشناسان رسمی دادگستری و توجه به جزئیات حقوقی و عرفی است.
